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      土拍在即 深圳加強對房企購地融資監管

      吳家明證券時報

        9月28日,深圳將進行2021年第二批集中土地出讓。在此之前,多個城市土拍活動轉冷,一些地塊更出現流拍現象。深圳土地對于房企的吸引力是否依舊?就在土拍之前,深圳多個部門再次強調嚴查居住用地購地資金,新房市場也熱鬧了起來。

        
        嚴格落實購地資金審查機制
        
        事實上,在土地集中供應的政策出臺前,深圳的土拍規則就已經相當嚴格。早在8月底,深圳重新發布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告,涉及的出讓地塊數量不變,但作出了不少調整優化。其中,此次深圳土拍還強化“房地聯動”,下調住房銷售限價。本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%~9.2%不等,安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%~9.1%不等。
        
        此外,此次土拍嚴格落實購地資金審查機制,確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。建立“先承諾后審查”的工作機制,競買申請人需承諾購地資金來源不屬于股東違規提供的借款、轉貸、擔;蚱渌嚓P融資便利等,不屬于金融機構各類融資資金,不屬于房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款,不屬于其他自然人、法人、非法人組織的借款,不屬于競買企業控制的非房地產企業融資等,深圳市金融監管局組織相關金融監管機構開展競得人購地資金審查工作。
        
        可以看出,在土拍資格、資金要求等方面,深圳早已對房企打起“預防針”。據廣東省深圳市地方金融監督管理局消息,該局近日發布《深圳市地方金融監督管理局等六部門關于加強商品住房用地土地購置資金來源核查要求的通知》!锻ㄖ分饕槍⑴c競買深圳居住用地企業和深圳轄區內金融機構,意在嚴格核查深圳市商品住房用地招拍掛出讓土地購置資金,進一步加強對房地產開發企業購地和融資的監管。針對競買企業,《通知》要求,競買企業的股東不得違規向其提供借款、轉貸、擔;蚱渌嚓P融資便利等作為購地資金。競買企業需要說明購地資金來源并承諾為自有資金。
        
        對于金融機構,深圳要求,銀行、證券、保險、期貨、信托、基金和資產管理公司等持牌金融機構不得違規為競買企業提供各類融資資金作為購地資金。此外,商業保理公司、小額貸款公司、融資性擔保公司等“7+3”類地方金融機構,也不得違規為競買企業提供資金用于購地。
        
        有分析人士表示,房企要規范使用資金,同時要求金融機構不得違規發放資金,并做好資金的使用監督,對于自有資金緊張的房企,即便想進軍深圳市場,也會變得謹慎。第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿認為,競買企業需說明購地資金來源、提供相應證明并對上述要求作出承諾,這條規定對深圳土地市場有重大影響,本次土拍對開發商的資金實力以及運營模式是一場考驗。吳睿表示,首先對資金審查能有效禁止非地產行業資本進場,防止金融資本、民間資金以聯合競拍的形式涌入房地產推高地價,影響房地產調控成果。同時,可以避免房企拿地沖動決策,防止部分企業先拿地再尋求合作或資金的投機行為,從土地供應側引導“房住不炒”的調控定位。
        
        “打新”審核嚴格
        
        可以說,土地與新房的關系密不可分。此前,一些房企在深圳成功拿地之后立即開工,這種現象一度引發熱議。而在最近,深圳新房市場也熱鬧了起來。
        
        深圳中原研究中心的數據顯示,僅在上周深圳有8個新房項目入市,其中5個項目開盤售罄,整體去化超七成。此外,還有5個項目在上周獲批。此外,截至9月26日,深圳全市一手住宅成交2991套,二手住宅僅成交1424套。
        
        證券時報記者梳理發現,最近傳出開盤售罄的新房項目多數來自于光明、寶安等“網紅片區”,而且價格也與周邊二手房形成明顯的“倒掛”,位于龍崗、坪山等東部片區的部分新房項目,銷售進度則不如預期。有市場人士表示,“日光”盤畢竟還是少數,從近期新盤入市去化的情況來看,深圳新房市場相比去年以及今年上半年是出現明顯降溫。對于購房者來說,選擇變多了,市場自然會出現分化。
        
        雖然新房市場熱鬧了起來,但多位購房者告訴記者,關于購房者的資金來源和收入流水的審核非常嚴格,自己在資料提交時“焦頭爛額”!拔冶緛砗图胰藴蕚浯蛐沦Y料,但遞交后反饋說首付來源必須補足證明資料,后來又說我的月供能力不足,真夠嚴格的!丙溝壬罱鼊倓倕⑴c坂田一網紅新盤的“打新”,但由于資料遞交錯過了時間,最終選擇放棄。深圳中原研究中心認為,深圳市場迎來今年的新房供應高峰,開發商推盤意愿強烈,預計10月仍將維持高供應,新房市場有望保持活躍。
        
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